二手房买卖律师解析“一房二卖”两份合同的效力认定

二手房买卖律师解析“一房二卖”两份合同的效力认定

  房产律师提示:对一房二卖纠纷,两份买卖合同的效力不同情况予以不同的处理。

(1)出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续情形。
在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

(2)出卖人 将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第132条第1款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度,《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

(3)两次买卖均未完成过户登记的处理
在两次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权扔为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无序位关系,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
房屋买卖合同买受人的权利之一,也是履行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

案件情况:

我之前代理过一个“一房二卖”的案件,我的委托人刘某,购买了一套海淀区某小区的房屋,但是该房屋的卖方李某的房屋没有办理房产证,因此,双方在合同中注明李某的房产证办好后立即过户。
我的当事人刘某向李某支付了房款425万元。待后来我方知道房产证办下来以后李某又不想卖了。我就接手了这个案件,法院最后也支持了我的诉求,要求对方自判决生效后10日内办理过户手续。但在执行过程中,才得知诉争房屋又被李某买给了他人。我方也只能再次起诉李某与他人的房屋买卖合同无效。最终法院也支持了我方当事人的诉讼请求。


房地产专业律师靳双权解析:

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条,“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
所以,一房二卖的情况下,如果第二个买受人恶意,则第一个买受人的合同权利将受保护,但应责令其补办房屋买卖手续;如果第二个买受人善意,则第一个可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。


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2015-12-22 10:07:14 浏览:

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